Die Ankündigung einer Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme kann für Mieter Fragen und Unsicherheiten aufwerfen. In diesem Artikel beleuchten wir das Thema Mieterhöhung Modernisierung Muster und geben Ihnen wichtige Informationen an die Hand. Wir erklären, unter welchen Voraussetzungen eine solche Mieterhöhung zulässig ist und welche Formalitäten dabei beachtet werden müssen.
Grundlagen der Mieterhöhung nach Modernisierung
Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist gesetzlich geregelt und dient dazu, die Kosten für energetische Verbesserungen oder die Schaffung neuer Wohnqualität auf die Mieter umzulegen. Die wichtigste Voraussetzung ist, dass die durchgeführten Maßnahmen tatsächlich als Modernisierung im Sinne des Gesetzes gelten und nicht nur als reine Instandhaltung. Dazu gehören beispielsweise
- Verbesserung der Energieeffizienz (z.B. Dämmung der Fassade, Austausch von Fenstern)
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Errichtung eines Aufzugs
- Verbesserung des Schallschutzes
Die Mieterhöhung darf die umlagefähigen Modernisierungskosten auf die monatliche Miete nur zu einem bestimmten Prozentsatz anrechnen. Aktuell liegt dieser Satz bei 8 % der auf die Wohnung entfallenden umlagefähigen Modernisierungskosten pro Jahr. Der Vermieter muss die Mieterhöhung mindestens drei Monate vor deren Inkrafttreten schriftlich ankündigen und dabei genau aufschlüsseln, welche Maßnahmen durchgeführt wurden und wie sich die Erhöhung zusammensetzt. Folgende Informationen sind in der Ankündigung obligatorisch:
- Genaue Beschreibung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen
- Nachweis der umlagefähigen Kosten
- Berechnung der Mieterhöhung
- Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete fällig wird
Es ist wichtig zu wissen, dass nicht alle Kosten einer Modernisierung umlagefähig sind. Kosten für reine Instandhaltung oder für Maßnahmen, die der Vermieter ohnehin hätte durchführen müssen, dürfen nicht in die Mieterhöhung einfließen. Zudem kann die Miete durch eine Modernisierungsmaßnahme die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter überschreiten, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau.
Beispiel: Energetische Fassadendämmung
Sehr geehrte/r Herr/Frau [Name des Mieters],
hiermit informieren wir Sie über eine geplante Mieterhöhung aufgrund der kürzlich durchgeführten energetischen Sanierung des Gebäudes. Die Fassade unseres Hauses wurde umfassend gedämmt, was zu einer deutlichen Verbesserung der Energieeffizienz und damit zu geringeren Heizkosten für Sie führen wird.
Die Gesamtkosten für diese Maßnahme belaufen sich auf 50.000 Euro. Davon sind 45.000 Euro umlagefähige Modernisierungskosten.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen dürfen 8 % der umlagefähigen Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Dies ergibt eine jährliche Erhöhung von 3.600 Euro (45.000 Euro * 0,08).
Ihre monatliche Miete erhöht sich somit ab dem [Datum, z.B. 01.03.2024] um 300 Euro (3.600 Euro / 12 Monate).
Ihre bisherige Miete betrug [Betrag] Euro. Ab dem [Datum] beträgt Ihre neue Miete [Betrag + 300] Euro.
Wir sind überzeugt, dass diese Maßnahme sowohl Ihren Wohnkomfort erhöht als auch langfristig zu einer Senkung Ihrer Nebenkosten beitragen wird.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name des Vermieters]
Beispiel: Einbau eines Aufzugs
Sehr geehrte/r Herr/Frau [Name des Mieters],
wir freuen uns, Ihnen mitteilen zu können, dass die Modernisierungsarbeiten zum Einbau eines Aufzugs in unserem Gebäude erfolgreich abgeschlossen wurden. Diese Maßnahme dient der Verbesserung der Barrierefreiheit und des Wohnkomforts für alle Bewohner.
Die Gesamtkosten für den Einbau des Aufzugs betragen 70.000 Euro. Alle Kosten sind als umlagefähig anerkannt.
Auf Basis der gesetzlichen Regelung von 8 % pro Jahr ergibt sich eine jährliche Mieterhöhung von 5.600 Euro (70.000 Euro * 0,08).
Ihre monatliche Miete wird sich somit ab dem [Datum, z.B. 01.04.2024] um 466,67 Euro (5.600 Euro / 12 Monate) erhöhen.
Ihre bisherige Miete betrug [Betrag] Euro. Ab dem [Datum] beträgt Ihre neue Miete [Betrag + 466,67] Euro.
Wir hoffen, dass Sie die Erleichterung durch den neuen Aufzug bald zu schätzen wissen.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name des Vermieters]
Beispiel: Erneuerung der Heizungsanlage
Sehr geehrte/r Herr/Frau [Name des Mieters],
im Rahmen der fortlaufenden Modernisierung unseres Mietobjekts wurde die alte Heizungsanlage durch eine neue, effizientere Anlage ersetzt. Diese Erneuerung zielt darauf ab, die Heizkosten zu senken und den Wohnkomfort zu steigern.
Die Kosten für die neue Heizungsanlage belaufen sich auf 30.000 Euro, wovon 28.000 Euro als umlagefähige Modernisierungskosten gelten.
Die jährliche Umlage beträgt 8 % der umlagefähigen Kosten, also 2.240 Euro (28.000 Euro * 0,08).
Ihre monatliche Miete erhöht sich ab dem [Datum, z.B. 01.05.2024] um 186,67 Euro (2.240 Euro / 12 Monate).
Ihre bisherige Miete betrug [Betrag] Euro. Ab dem [Datum] beträgt Ihre neue Miete [Betrag + 186,67] Euro.
Wir sind zuversichtlich, dass Sie von einer stabileren und effizienteren Wärmeversorgung profitieren werden.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name des Vermieters]
Beispiel: Austausch von Fenstern
Sehr geehrte/r Herr/Frau [Name des Mieters],
wir möchten Sie über die kürzlich abgeschlossenen Arbeiten zum Austausch der alten Fenster durch moderne, energieeffiziente Fenster informieren. Diese Maßnahme trägt zur Verbesserung der Wohnqualität und zur Reduzierung von Energieverlusten bei.
Die Gesamtkosten für den Fensteraustausch belaufen sich auf 25.000 Euro. Davon sind 22.000 Euro als umlagefähige Modernisierungskosten anerkannt.
Die jährliche Umlage von 8 % auf die umlagefähigen Kosten beträgt 1.760 Euro (22.000 Euro * 0,08).
Ihre monatliche Miete wird sich ab dem [Datum, z.B. 01.06.2024] um 146,67 Euro (1.760 Euro / 12 Monate) erhöhen.
Ihre bisherige Miete betrug [Betrag] Euro. Ab dem [Datum] beträgt Ihre neue Miete [Betrag + 146,67] Euro.
Wir danken Ihnen für Ihr Verständnis und hoffen auf Ihr Wohlbefinden in den neuen, gut isolierten Räumen.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name des Vermieters]
Beispiel: Verbesserung des Schallschutzes
Sehr geehrte/r Herr/Frau [Name des Mieters],
wir informieren Sie hiermit über eine Mieterhöhung, die sich aus der kürzlich durchgeführten Maßnahme zur Verbesserung des Schallschutzes in unserem Gebäude ergibt. Diese Maßnahme dient dazu, den Wohnkomfort durch eine Reduzierung von Lärmbelästigungen zu erhöhen.
Die Kosten für die Schallschutzmaßnahmen betragen 15.000 Euro. Alle diese Kosten sind umlagefähig.
Die jährliche Mieterhöhung beläuft sich auf 1.200 Euro (15.000 Euro * 0,08).
Ihre monatliche Miete erhöht sich somit ab dem [Datum, z.B. 01.07.2024] um 100 Euro (1.200 Euro / 12 Monate).
Ihre bisherige Miete betrug [Betrag] Euro. Ab dem [Datum] beträgt Ihre neue Miete [Betrag + 100] Euro.
Wir sind uns bewusst, dass Lärm eine Belastung darstellen kann, und hoffen, dass Sie die ruhigere Wohnatmosphäre bald bemerken werden.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name des Vermieters]
Beispiel: Dachgeschossausbau mit Schaffung neuer Wohnungen
Sehr geehrte/r Herr/Frau [Name des Mieters],
wir möchten Sie über die Modernisierungsmaßnahme des Dachgeschossausbaus informieren, im Rahmen derer neue, moderne Wohnungen geschaffen wurden. Diese umfassende Maßnahme steigert den Wert des gesamten Gebäudes und die Wohnqualität.
Die Gesamtkosten für den Dachgeschossausbau belaufen sich auf 150.000 Euro. Davon sind 130.000 Euro als umlagefähige Kosten auf die Bestandsmieter zu verteilen, da die Maßnahme auch zur Verbesserung der Gebäudehülle beiträgt.
Die jährliche Umlage beträgt 8 % der umlagefähigen Kosten, was 10.400 Euro (130.000 Euro * 0,08) entspricht.
Ihre monatliche Miete wird sich ab dem [Datum, z.B. 01.08.2024] um 866,67 Euro (10.400 Euro / 12 Monate) erhöhen.
Ihre bisherige Miete betrug [Betrag] Euro. Ab dem [Datum] beträgt Ihre neue Miete [Betrag + 866,67] Euro.
Wir sind zuversichtlich, dass diese baulichen Maßnahmen den Wert Ihrer Wohnung und des gesamten Objekts langfristig steigern.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name des Vermieters]
Beispiel: Installation einer neuen zentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
Sehr geehrte/r Herr/Frau [Name des Mieters],
wir informieren Sie hiermit über die Installation einer neuen zentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung in unserem Gebäude. Diese moderne Anlage sorgt für eine stetige Frischluftzufuhr und reduziert gleichzeitig Heizenergieverluste.
Die Kosten für die neue Lüftungsanlage betragen 40.000 Euro. Diese Kosten sind vollständig umlagefähig.
Die jährliche Umlage von 8 % auf die umlagefähigen Kosten beträgt 3.200 Euro (40.000 Euro * 0,08).
Ihre monatliche Miete wird sich ab dem [Datum, z.B. 01.09.2024] um 266,67 Euro (3.200 Euro / 12 Monate) erhöhen.
Ihre bisherige Miete betrug [Betrag] Euro. Ab dem [Datum] beträgt Ihre neue Miete [Betrag + 266,67] Euro.
Wir freuen uns, Ihnen durch diese Maßnahme eine gesündere und energieeffizientere Wohnumgebung bieten zu können.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name des Vermieters]
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Mieterhöhung nach Modernisierung ein legitimes Mittel für Vermieter ist, um Investitionen in die Verbesserung von Immobilien zu refinanzieren. Für Mieter ist es jedoch entscheidend, ihre Rechte und Pflichten zu kennen. Achten Sie genau auf die Ankündigung des Vermieters, prüfen Sie die umlagefähigen Kosten und die Berechnung der Mieterhöhung. Bei Unklarheiten oder Zweifeln ist es ratsam, sich rechtlichen Rat zu holen oder sich an eine lokale Mietervereinigung zu wenden. Nur so können Sie sicherstellen, dass die Mieterhöhung Modernisierung Muster korrekt angewendet wird.